Gewerbemietrecht 5/5 (7)

Gewerbemietrecht, Wohnraummietrecht und Pachtrecht

Die Rechtssprechung im Gewerbemietrecht und im Pachtrecht folgt heute in bedeutsamen Fällen der sehr mieterfreundlichen Rechtsprechung für die Wohnraummiete. Gleichwohl stehen sich die Vertragsparteien bei der Gewerbemiete auf einer Ebene gegenüber. So verbleiben bei der Gewerbemiete erhebliche Spielräume, die bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden können..

Wir entwerfen maßgeschneiderte und zukunftssichere Mietverträge und führen zieloptimierte Vertragsverhandlungen. Dabei können wir auf die vertraglichen Lösungen zur Nutzung der Mietsache, der Entwicklung der Miethöhe sowie der Klärung von Rechten und Pflichten so achten, dass Ihre Interessen gewahrt werden. Dies gilt im Verhältnis zu allen Vertragsparteien (Vermieter, Markler etc).

Auf dem Gebiet des Gewerbemietrechts vertreten wir sowohl Vermieter als auch Mieter und Untermieter aller Branchen.

Folgende Punkte können u.a. im Rahmen eines gewerbemietrechtlichen/ pachtrechtlichen Mandats geklärt werden:

  • Beratung und Vertretung im Gewerbemietrecht
  • Prüfung und Umsetzung von Mieterhöhung, Mietminderung, Kaution, Kündigung und Räumungsklage
  • Beratung bei Betriebspflicht, Konkurrenzschutz und Außenwerbung
  • Durchsetzung oder Abwehr von Schadensersatzansprüchen
  • Geltendmachung und Einziehung von Mietrückständen
  • Kontrolle von Betriebskostenabrechnungen
  • Transparente Regelung von Laufzeit, etwaigen Optionen und der Mietpreisentwicklung
  • Rechte und Pflichten zur Durchführung von Instandhaltung, Instandsetzung , Schönheitsreparaturen und der Pflicht zur Endrenovierung
  • Möglichkeiten der Kündigung des Mietvertrages einschliesslich besonderer Kündigungsgründe und Abwicklungsverfahren
  • Vereinbarung von Mietsicherheiten
  • Vermieterpfandrecht
  • evtl. bauliche Maßnahmen von Vermieter und Mieter sowie evtl. Rückbauverpflichtungen
  • Vereinbarung von Nachträgen zu bestehenden Mietverträgen und Zusatzvereinbarungen
  • Regelung zu Mietnebenkosten bzw. Betriebskosten
  • Vertragsprüfnung und Vertragsdurchsetzung
  • Mietvertragsmanagement

Unsere Expertise umfasst sowohl die Wohnraummiete als auch die Geschäftsraummiete/ Gewerbemiete. Im Bereich der Wohnraummiete sind wir aus Effizienzgründen als Wirttschaftskanzlei in der Regel für Vermieter oder deren Verwaltungsgesellschaften tätig. In Ausnahmefällen übernehmen wir als Anwalt Mietrecht Hannover auch mieterseitige Auseinandersetzungen.

Befristung von Gewerbemietverträgen

Häufig kommt es besonders in “Geschäftsraummietverträgen” vor, dass diese für einen befristeten Zeitraum von drei, fünf oder mehr Jahren abgeschlossen werden.

In dieser Zeit ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen, so dass das Mietverhältnis grundsätzlich bis zum Ablauf der Befristung aufrecht erhalten werden muss. Bei unangemessen langen Bindungsfristen und vor allem bei Nebenabreden kann man auch hier die Sittenwidrigkeit der Verträge prüfen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen und einen Nachmieter zu akzeptieren.

Ob und wie ein Mietvertrag vorzeitig beendet werden kann, ist bei geschäftlichen Mietverträgen noch wichtiger als bei privaten Wohnmietverträgen. Umstände wie eine Vergrößerung oder Verkleinerung des Unternehmens sowie Änderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind Gegebenheiten, die Unternehmer unbedingt schon bei Mietbeginn mit kalkulieren müssen. Eine vorzeitige Vertragsauflösung ist nämlich nur dann möglich, wenn ansonsten die Existenz des Unternehmens tatsächlich gefährdet ist und die geänderten Rahmenbedingungen nicht vorhersehbar waren.

Bei der Anmietung von Geschäftsräumen sollte versucht werden, sich im Mietvertrag die Berechtigung zur Untervermietung einräumen zu lassen. Es besteht dann die Möglichkeit, einen Teil oder auch die ganzen Mieträume weiter zu vermieten, wenn die Geschäfte schlechter gehen sollten.

Ausübung von gewerblicher oder freiberuflicher Tätigkeit in Mietwohnungen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung – auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt – nicht in der Wohnung dulden muss.

Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch in der Regel nicht in Betracht.

Gewerbemietvertrag

Wir beraten und vertreten Sie bei allen Fragestellungen zur Vorbereitung und Durchführung eines Mietvertrages/ Pachtvertrages. Ein Gewerbemietvertrag hat Geschäftsräume zum Gegenstand. Für einen Mietvertrag über Wohnraum gelten besondere Vorschriften und die typischerweise einhergehenden Probleme mögen zwar thematisch ähnlich, aber rechtlich unetrscheiden sie sich im Detail. Die gesetzlichen Schutzvorschriften für Wohnraummietverhältnisse sind im gewerblichen Mietrecht nicht anzuwenden und einschlägige Entscheidungen zum Wohnraummietrecht können trotz gewisser Tendenzen nicht unmittelbar übertragen werden. Der Gestaltungsspielraum bei Gewerbemietverträgen fällt daher grösser aus.

Konkurrenzschutz

Im Gewerbemietrecht kann ein Mieter daran interessiert sein, dass kein konkurrierendes Unternehmen im selben Gebäude sesshaft wird. Dementsprechend häufig sind Klauseln zum Konkurrenzschutz. Dieser kann ganz allgemein jede Konkurrenz betreffen bis hin zu einzelnen, konkreten Konkurrenten. Schon aus dem Vertragsverhältnis kann sich ergeben, dass der Vermieter Konkurrenz fernzuhalten hat, um den vertragsgemäßen Gebrauch der Räume zu ermöglichen. Wenn keine Vereinbarung zum Kokurrenzschutz getroffen wurde, so kann nur auf einen evtl. vertragsimmanente Konkurrenzschutz gebaut werden.

Außenwerbung

Jedes Unternehmen ist auf ein gewisses Mass an Aussenwerbung angewiesen. Enthält der Mietvertrag jedoch keine Regelung, so muss der Umfang und der Inhalt der Aussenwerbung, der zur Vertragsdurchführung notwendig ist, ausgelegt werden. Diese Auslegung gilt es durch eindeutige Regelungen zu vermeiden, da sie ein hohes Mass an Unsicherheiten bietet.

Betriebspflicht im Mietrecht

Im gewerblichen Mietrecht wird im Zusammenhang mit der Vermietung von Gewerberäumen insbeosndere in Einkaufs- oder Dienstleitungszentren häufig eine Betriebspflicht vereinbart. Danach hat der Mieter einer Ladenfläche dafür Sorge zu tragen, dass das Geschäft entsprechend den Öffnungszeiten des Einkaufzentrums geöffnet ist und ordnungsgemäss “betrieben” wird. Dies dient beiden Vertragsparteien, da bei verlässlichen Öffnungszeiten mit einem verstärkten Kundenzulauf für alle Beteiligten zu hoffen ist. Als Anwalt in Hannover kennen wir die lokalen Besonderheiten, auch diejenigen einiger Umlandstädte, wie Hameln oder Celle.

Mietminderung

Eine Mietminderung stellt eine Absenkung des Mietzinses wegen Mängeln an dem Mietobjekt dar. Das Mietrecht sieht vor, dass der Vermieter das Mietobjekt in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und es während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Für den Zeitraum, in dem ein Mangel vorliegt, kann der Mieter eine Mietminderung vornehmen. Im Gewerbemietrecht kann die Minderung vertraglich wesentlich eingeschränkt sein.

Mieterhöhung

Im Falle einer Mieterhöhung geraten die Parteien eines Mietvertrages mitunter in Streit. Dies passiert vor allem auch dann, wenn die Mieterhöhung nicht zu Beginn des Mietvertrages vereinbart ist. Bei Wohnraummiete kann sich der Mieter auf einige Schutzvorschriften hinsichtlich einer Mieterhöhung berufen, so kann z.B. ein Sonderkündigungsrecht bestehen. Bei Gewerbemiete finden diese Schutzvorschriften keine Anwendung. Dort werden häufig Staffelmieten oder Wertsicherungsklauseln vereinbart.

Wertsicherungsklausel/ Indexmiete

Im gewerblichen Mietrecht ist es möglich, den Mietzins an die Preisentwicklung zu koppeln. Ändert sich die Bezugsgröße (z.B. der Verbraucherpreisindex für Deutschland) so kann dies bei eingeschränkten Wertsicherungsklausel zu einer Neuverhandlung des Miet- oder Pachtzinses führen.

Staffelmiete

Sowohl im privaten als auch im gewerblichen Mietrecht ist es möglich, die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich zu vereinbaren. Die Vereinbarung der Staffelmiete erfolgt dabei von Beginn an.

Sanierung / Modernisierung

Das Wohnraummietrecht gestattet ausdrücklich eine Modernisierungsumlage. Das ist eine Mieterhöhung, die aufgrund einer Moderniesierung in bestimmter Höhe gesetzlich gestattet ist. Im gewerblichen Mietrecht kann eine ähnliche Vereinbarung empfehlenswert sein.

Kündigung

Je nach Vertragslaufzeit und vereinbarten Kündigungsfristen kann ein Gewerbemietvertrag auch gekündigt werden. Anders als bei Wohnraummiete gelten hierbei keine strengen Mieterschutzvorschriften.

Räumung / Räumungsklage

Wenn ein Mietvertrag wirksam gekündigt wurde, der Mieter die Räume aber nicht herausgeben will, bedarf es einer Räumungsklage. Dies ist ein häufiger Fall einer mietrechtlichen Auseindersetzung, der zumeist mit weiteren Ansprüchen einhergeht. Erst wenn der Mieter zur Räumung und Herausgabe verurteilt worden ist, kann eine Zwangsräumung erfolgen.

Kaution

Die Mietkaution stellt ebenfalls einen häufigen Streitpunkt bei Nichtzahlung der Miete und insbesondere zum Mietvertragsende dar. Im Wohnraummietrecht ist die Höhe der Mietkaution gesetzlich geregelt. Im Gewerbemietrecht ist die Kautionshöhe nicht geregelt, daher sind Kautionen von 6 oder mehr Monatsmieten durchaus üblich. Als Anwälte im Mietrecht in Hannover helfen wir Ihnen gerne bei der Durchsetzung Ihrer mietrechtlichen Ansprüche.

Betriebskosten

Betriebskosten sind ebenfalls ein häufiges Streitthema. Teils geht es dabei um formelle Fragen, teils um tatsächliche Fehler.

Pachtvertrag

Durch den Pachtvertrag wird ein Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands (z.B. Landpacht) und den Genuss der Früchte während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter den vereinbarten Pachtzins zu entrichten. Auf den Pachtvertrag finden die Vorschriften über das Mietrecht entsprechende Anwendung.

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