BGH stärkt Rechte von Wohnungseigentümern: Unwirksame Abnahmeklauseln können dazu führen, dass Mängelansprüche auch nach vielen Jahren noch durchsetzbar sind.
Baumängel am Gemeinschaftseigentum können Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften noch lange nach Fertigstellung einer Immobilie beschäftigen. Besonders schwierig wird die rechtliche Situation, wenn der Bauträger im ursprünglichen Vertrag unwirksame Regelungen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums verwendet hat. Dann kann die Verjährung von Mängelansprüchen unter Umständen noch gar nicht begonnen haben.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in seinem Urteil vom 15. Oktober 2026 (Az. VII ZR 119/23) erneut mit den Folgen unwirksamer Abnahmeklauseln und der Frage beschäftigt, wann die Durchsetzung von Mängelansprüchen nach langer Zeit ausgeschlossen sein kann.
Warum die Abnahme für die Verjährung so wichtig ist
Mit der Abnahme bestätigt der Auftraggeber grundsätzlich, dass die erbrachte Bauleistung im Wesentlichen vertragsgemäß ist. Sie hat erhebliche rechtliche Bedeutung: Bei Bauwerken beginnt die regelmäßige fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche grundsätzlich mit der Abnahme, § 634a Abs. 2 BGB.
Fehlt eine wirksame Abnahme, kann sich der Beginn dieser Verjährungsfrist entsprechend verschieben. Das kann insbesondere beim Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft weitreichende Folgen haben.
In älteren Bauträgerverträgen finden sich mitunter Klauseln, nach denen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums verbindlich durch ausgewählte Vertreter der Erwerber erfolgen soll. Andere Verträge enthalten die Erklärung, die Abnahme sei bereits erfolgt, obwohl einzelne Käufer das Gemeinschaftseigentum möglicherweise nie selbst abgenommen haben.
Solche Regelungen sind rechtlich problematisch, wenn sie den einzelnen Erwerbern ihr eigenes Recht nehmen, das Werk zu prüfen und selbst über die Abnahme zu entscheiden.
Unwirksame Abnahmeklauseln können die Verjährung verhindern
Bereits mit Urteil vom 26. März 2026 (Az. VII ZR 68/24) hat der BGH eine formularmäßige Klausel für unwirksam erklärt, nach der drei aus dem Kreis der Erwerber gewählte Vertreter das Gemeinschaftseigentum abnehmen sollten, ohne dass den einzelnen Erwerbern ein eigenes Abnahmerecht vorbehalten blieb.
Der BGH stellte dabei klar, dass eine unwirksame Abnahmeklausel dazu führen kann, dass die Verjährung von Mängelansprüchen nicht zu laufen beginnt. Für die Durchsetzbarkeit der im konkreten Fall betroffenen Ansprüche hat der BGH zugleich eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der fehlgeschlagenen Abnahme angenommen.
Das Urteil vom 15. Oktober 2026 (VII ZR 119/23) betrifft die weitere Frage, ob Mängelansprüche allein deshalb verwirkt sein können, weil seit der vermeintlichen Abnahme mehr als 15 Jahre vergangen sind. Nach den veröffentlichten Informationen hat der BGH eine solche starre zeitliche Grenze abgelehnt. Entscheidend bleiben die Umstände des jeweiligen Einzelfalls.
Was bedeutet das für Wohnungseigentümer?
Für Wohnungseigentümergemeinschaften kann es sich lohnen, auch ältere Baumängel rechtlich prüfen zu lassen. Das gilt insbesondere dann, wenn Schäden am Dach, an der Fassade, an Balkonen oder an anderen Teilen des Gemeinschaftseigentums auftreten und der Bauträger die Verantwortung mit Hinweis auf den Zeitablauf zurückweist.
Eine pauschale Aussage, dass Mängelansprüche nach 15 Jahren grundsätzlich ausgeschlossen seien, lässt sich aus der Entscheidung nicht ableiten. Umgekehrt bedeutet eine unwirksame Abnahmeklausel nicht, dass sämtliche Ansprüche zeitlich unbegrenzt durchgesetzt werden können. Maßgeblich sind unter anderem die Vertragsgestaltung, der Zeitpunkt und die Wirksamkeit der Abnahme sowie die konkreten Umstände des Falls.
Welche Unterlagen sollten geprüft werden?
Wenn Zweifel an der Wirksamkeit einer früheren Abnahme bestehen, sollten insbesondere folgende Unterlagen gesichtet werden:
- Bauträgervertrag und darin enthaltene Abnahmeklauseln
- Abnahmeprotokolle und Erklärungen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums
- Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfolgung von Mängelansprüchen
- Schriftwechsel mit dem Bauträger und frühere Mängelanzeigen
- Gutachten, Fotos und Dokumentationen der festgestellten Baumängel
Eine frühzeitige Prüfung kann helfen, die Rechtslage und mögliche Ansprüche besser einzuschätzen. Bei umfangreichen Schäden sollte außerdem geklärt werden, welche Maßnahmen zur Beweissicherung erforderlich sind.
Alte Baumängel nicht vorschnell abschreiben
Unwirksame Abnahmeklauseln können erhebliche Auswirkungen auf den Beginn der Verjährung und die Durchsetzbarkeit von Mängelansprüchen haben. Die Rechtsprechung des BGH zeigt, dass der bloße Zeitablauf nicht in jedem Fall genügt, um Ansprüche auszuschließen.
Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften sollten deshalb ältere Baumängel nicht allein wegen ihres Alters als erledigt betrachten. Entscheidend ist eine sorgfältige Prüfung der Vertragsunterlagen und der konkreten Umstände.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.